CENTRAL GROUP blog

26. 11. 2015

Komentář: Proč současný boom na developerském trhu není realitní bublinou?




Není současný růst bytové výstavby jen další realitní bublinou, která splaskne podobně jako v roce 2009? Čas od času se v souvislosti s informacemi o rekordním růstu poptávky po novém bydlení tato otázka objeví. Jde ale o srovnání nesrovnatelného. Všechny objektivní ukazatele totiž potvrzují, že dnes je situace diametrálně odlišná než před rokem 2009.

Podívejme se třeba jen na vývoj cen bytů v ČR. Současný růst je přirozený, pohybuje se na běžné úrovni několika jednotek procent ročně. Podle ČSÚ aktuální ceny nových bytů vzrostly meziročně o 5,5 procenta. K podobnému zvýšení přistoupil i leader trhu nových bytů CENTRAL GROUP, mimo jiné také proto, že se zvedly stavební náklady a ceny dodavatelů. A podobná čísla uvádí i konkurence. Průměrné ceny nového bydlení se od svého dna odrazily v roce 2010 a od té doby s menšími přestávkami rostou, sice o jednotky procent ročně, zato stabilně.

Před krizí v roce 2009 ale ceny nemovitostí rostly i o 15 až 20 procent ročně, což obvykle ekonomové označují za nezdravé tempo. Situace na trhu byla tehdy zcela jiná. Poptávka byla obrovská. Vyvolala ji důvěra lidí v budoucnost daná dlouhodobou konjunkturou, navíc spojená s relativně vysokou ochotou bank půjčovat. Díky tomu se před krizí prodalo doslova vše, co se postavilo. Žně neměli jen zavedené developerské firmy se zkušenostmi, ale i developerští zlatokopové, kteří stavěli v podstatě kdekoli. Nové byty rostly i v regionech, kde nebyla dostatečná poptávka nebo ve vyloženě nevhodných lokalitách. Výsledkem práce nezkušených firem, které se snažily jen využít okamžité vlny poptávky, pak byly často špatné projekty a byty se zcela nevhodnými dispozicemi.   

V roce 2009 přišel propad. Ten zasáhl všechny. Ale zatímco silné firmy se díky němu naučily podstatně lépe kontrolovat kvalitu a hlídat si náklady a v konečném důsledku tak z krize vyšly ještě silnější, menší a slabší developeři skončili. Krize s sebou zákonitě vzala i ty jednorázové developerské zlatokopy. Trh se díky tomu pročistil. Přežili jen ti silní, za kterými stojí roky zkušeností a tisíce dokončených bytů.

Trhu tak krize paradoxně prospěla. Dnes je totiž situace jiná i na straně poptávajících. K nákupu nemovitostí je totiž lákají stále ještě příznivé ceny bytů a rekordně nízké sazby hypoték, které způsobily to, že bydlení ve vlastním je dnes levnější než nájem a ti, kdo před krizí uvažovali o koupi staršího panelového bytu, si dnes mohou dovolit bydlení v novostavbě. Na druhou stranu jsou kupující po ekonomické krizi ostražitější v rozhodování, kam své peníze investují. A u nákupu nemovitostí, což bývá obvykle vůbec ta největší investice běžné rodiny, to samozřejmě platí dvojnásob.

Dnes se proto prodávají především kvalitní a promyšlené projekty. Zákazníci kladou velký důraz na to, aby se jim v novém bytě dobře žilo a tak velmi zvažují vhodnou dispozici bytů. Prim stále hraje lokalita. Dnes patří k těm nejžádanějším čtvrti v širším centru města, jako jsou například Holešovice, Smíchov nebo Břevnov, Žižkov. Roste poptávka po bydlení v těchto lokalitách, ale zároveň se udržuje velký zájem po cenově dostupných projektech v okrajových částech metropole. A to hlavní je, že zatímco před krizí se stavělo plošně po celé zemi, dnes jen v lokalitách se skutečně vysokou poptávkou, což je vlastně jen Praha, Brno a několik dalších měst.

I kupující jsou ale dnes jiní, než ti před rokem 2009. Ti kdo si tehdy mohli dovolit koupit nový byt na okraji města, se dnes přesouvají do zajímavějších lokalit blíže centru a také vyžadují vyšší standard. Do nového na okrajích města se dnes stěhují lidé, kteří před lety byli schopni dosáhnout na nájemní bydlení, případně na byty ve starší zástavbě nebo mimo metropoli.

Cena je samozřejmě také velmi důležitým parametrem při rozhodování. Zákazníci ale již nechtějí nejlevnější bydlení. Chtějí, aby cena, za kterou si bydlení pořídí, odpovídala kvalitě a lokalitě, aby zkrátka byt nebyl předražený. A takové poptávce se snaží kvalitní a zkušení developeři vyjít vstříc.

Sázet nyní na opětovný propad trhu proto nikomu nedoporučujeme. Protože prostě nepřijde. V tom je dnešní situace na trhu diametrálně odlišná od období do roku 2008. Tentokrát totiž zažíváme zdravý růst, nikoli přehřívání trhu.   

Žádné komentáře:

Okomentovat