CENTRAL GROUP blog

5. 10. 2017

Hrají si ceny bytů s bublifukem?

Bublina, kam se podíváš. Bublina, kdykoliv si přečteš článek o trhu s byty. S trochou ironie by se dalo říci, že se nafukuje bublina používání slova bublina. Tak abychom se v té produkci bublifuků neztratili, zkusme jednu propíchnout. Třeba tu na pražském realitním trhu. Opravdu je pražský realitní trh přehřátý a hrozí mu výrazná cenová korekce? Jaké pro toto tvrzení existují argumenty? Vezměme tu nejčastěji používanou trojici.

Peníze jsou levné, lidé se bezhlavě zadlužují

Ano, peníze jsou levné, ano, sazby hypoték jsou nízko. A ano, samozřejmě to láká lidi k nákupu. Na druhou stranu hypotéka je jako produkt na českém trhu dvacet let, celých těchto 20 let se o hypotékách píše, v poslední době prakticky mezi finančními novináři neexistuje populárnější téma. Lidé vědí, do čeho jdou, bezhlavé zadlužování vypadá jinak. Navíc je tady risk management českých bank, který se dokázal – na rozdíl od zbytku vyspělé Evropy – úspěšně vyhnout hypoteční bublině před deseti lety. Češi jsou prostě optimističtí ohledně budoucnosti. Průměrná mzda poměrně rychle roste. Nájemní bydlení v našich zemích nemá tradici. A pokud věří, že ceny výrazně korigovat nebudou a potřebují bydlet, je prostě logické, že hledají něco trvalého.

Byty se kupují jako investice, investoři při prvním otřesu „vyměknou“

Investor si může dovolit koupit byt proto, že doposud byly jeho investice úspěšné a může si tedy dovolit financovat další transakci. I menší byt v Praze dneska stojí více než dva miliony, to není transakce, na které se člověk učí investovat. Navíc těch bytů na investice nebude tolik, jak se někteří skeptici snaží tvrdit. Ano, do Prahy přicházejí peníze z ciziny, ano, do bytů tzv. pro děti ukládá peníze řada zámožnějších Čechů. Těch, kteří investiční poradci jinak titulují termínem konzervativní. A „slavných“ poskytovatelů krátkodobého ubytování přes Airbnb je podle posledních čísel 7200, což je o kousek více než jedno procento pražského bytového fondu. I kdyby si je investoři za poslední roky všechny koupili nově (což určitě neudělali), jedná se opět o zlomek veškerých transakcí. Rozhodně tedy nejsme v situaci Bratislavy, kde údajně tvoří nákup na investici padesát až pětasedmdesát procent všech nových bytů.

Mohou za to developeři a prodejci, jsou příliš chamtiví

Je s podivem, jakou životnost má i v kapitalismu představa „plánované ekonomiky,“ kdy si někdo může stanovit cenu a zákazník ji musí zaplatit. Takhle to bohužel nefunguje. Cenu určuje trh. Pokud je něčeho málo a existuje silná poptávka, ceny prostě rostou. Zaměstnanci nežádají své šéfy, aby jim dali méně peněz, mlékárny nesnižují ceny másla, když je po něm taková poptávka, prodejci nehrají s kupujícími holandskou dražbu, kdo srazí cenu níž. Trh funguje tak, že prodávající a kupující hledají shodu. Prodávající nejvyšší možnou cenu, za kterou je kupující ochoten koupit, kupující nejnižší možnou za kterou je prodávající ochoten prodat. Pokud si jeden z nich nastaví cenu nerealisticky, k obchodu prostě nedojde. Což není v zájmu ani jednoho z nich.

Shrnutí?


Byty v Praze, potažmo v Česku, nejsou nejlevnější. Na druhou stranu to nejsou nikde na světě. Velká města přitahují stále více obyvatel, kteří se snaží bydlet co nejblíže přirozených center. Praha bohatne, jedná se o sedmý nejbohatší region v Evropě, bohatší než Vídeň, Stockholm nebo třeba Amsterdam. Lidé jsou optimističtí ohledně své budoucnosti, věří, že mzdy – v Praze rostoucí ještě rychleji než ve zbytku země – se budou přibližovat Západu a ceny bytů se pak logicky budou blížit stejnému regionu. A metropole, respektive jeho úředníci, dokázali přitopit pod kotlem tím, že prakticky zablokovali výstavbu nových bytů. Ergo lidé mají v dobrých dobách snahu saturovat svou dlouhodobou potřebu (bydlení) a možností je málo. Opravdu se divíte, že ceny rostou? Opravdu si myslíte, že takto vypadá bublina?

Žádné komentáře:

Okomentovat