CENTRAL GROUP blog

22. 2. 2018

Skryté náklady nájmu

Ceny jsou vysoko, počkáme až klesnou. V nájmu ještě chvíli vydržíme.  Touto „spekulací“ momentálně žije nespočet českých rodin i singlů plánujících koupi bytu. V kalkulacích, které na jednu misku vah vkládají korekci na trhu nemovitostí a na stranu druhou zaplacený nájem, nicméně často pár faktorů chybí.



Ty hlavní nevýhody jsou zřejmé. Nájmem nic neumořujete, pouze vytváříte zisk majiteli nemovitosti, zároveň se vám nevyplatí (majitel by vám to možná ani neumožnil) investovat do úprav a žijete v jakémsi „provizoriu.“ Alespoň do určité míry jsou tyto mínusy vyvažovány benefity v podobě větší flexibility a „nulových“ starostí o nemovitost. Pokud je ale motivací k nájmu pouhé odkládání nákupního rozhodnutí - takže při současných cenách za dvoupokojový byt v Praze zaplatíte ročně až 180 tisíc korun - do hry navíc vstupuje ještě jeden faktor. Mnohem méně viditelnou nevýhodou čekání na „lepší cenu“ je v časech jako jsou tyto, růst hypotéčních sazeb.

Ty jsou po dlouhé době oscilování okolo historických minim aktuálně v růstové fázi a pryč je doba, kdy si zájemce o byt mohl půjčovat i pod dvě procenta.  Guvernér ČNB  Jiří Rusnok navíc předpokládá, že budou růst dál.  Každé zvýšení sazeb přitom z kapsy budoucích klientů hypotéčních bank vytahuje bankovky navíc. Mnohdy ve výši až desetitisíců či statisíců korun, podle délky fixace, ke které se rozhodnou.

Nevěříte? Vezměte si modelový příklad rodinného 3kk, necelých 80 metrů čtverečních, za zhruba pět milionů korun, jaký třeba Central Group nabízí v svém projektu Letňanské zahrady. Kupec má ušetřeno 20 procent ceny nemovitosti, půjčuje si tedy čtyři miliony korun. Na 30 let – což je nejčastější doba splácení.


Krátce a stručně: pokud se předpoklady guvernéra Rusnoka naplní, měsíční splátka hypotéky vás přijde v budoucnu o šest tisíc dráž. To je za dobu tříleté fixace více než 220 tisíc korun rozdílu, při pětiletém fixu „přeplatek“ činí více než 370 tisíc korun. Máte pocit, že s vyššími úroky strašíme? Základní dvoutýdenní reposazba ČNB - což je sazba, za kterou centrální banka půjčuje bankám peníze a na základě které se odvíjí většina úroků v ekonomice - se okolo tříprocentní hranice naposledy pohybovala před necelými deseti lety (listopad 2008). Zároveň Hypoindex, který monitoruje úrokové sazby všech hypoték nabízených na trhu, ve stejném momentu činil 5,63 procenta. Pokud by se tento vzorec naplnil i do budoucna, jsou v naší tabulce poměrně optimistické odhady a chybí řádek pro úroky okolo šesti procent. 

Zároveň je nutno upozornit: Růst hypotéčních sazeb je pouze předpokladem. Nikdo – ani guvernér Rusnok přes svou nepochybnou erudici – nedokáže douhodobě se stoprocentní jistotou odhadnout vývoj do budoucna a aktuální očekávání a prognózy se mohou pod vlivem proměny ekonomického vývoje rychle změnit. Pravdou ale zůstává, že stagnace nebo pokles úrokových sazeb by byl možný pouze v případě, že by ekonomiku postihly větší problémy, což by zároveň mělo daleko širší dopady (nezaměstnanost, platy apod.). Pokud opravdu plánujete koupi bytu a rozhodnutí ve světle „lepších zítřků“ odkládáte, ujistěte se, že vaše kalkulace opravdu zahrnuje všechny „nákladové položky.“

Žádné komentáře:

Okomentovat