CENTRAL GROUP blog

25. 7. 2018

Abychom dostihli Vídeň, museli bychom povolovat třikrát víc bytů než dosud


Pokud bude chtít byty stavět samo město, bude se to učit za peníze daňových poplatníků. Bez spolupráce s developery to nepůjde. Je za nimi dvacetileté know-how. Je nereálné, aby město dokázalo postavit byty ve stejných úsporách, efektivitě a kvalitě, říká Pavel Kliment, člen Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR) a partner KPMG.



V Praze se začíná používat slovo bytová krize. Myslíte si, že oprávněně?
Myslím si, že nedostupnost bydlení bude tématem podzimních komunálních voleb. Pro určitou skupinu obyvatelstva se toho v zásadě tolik nemění. Ti, co už byt vlastní, jsou v klidu. Roste jim fair value. Pro druhou skupinu, to jsou řekněme cizinci a lidé s vysokými příjmy, kteří mají přebytek peněz a potřebují je někam investovat, pro ty jsou byty dražší. Ale ony rostou i nájmy, takže mohou realizovat pořád stejný výnos. Pak jsou tu ale mladí, kteří se chtějí osamostatnit, a ti, kteří přicházejí do města z venku. Teprve začínají, nemají nakumulované vlastní prostředky. I ti, kteří jsou vysokoškolsky vzdělaní, budou končit v nájmu.

Už i nájmy jsou tak vysoké, že z učitelského platu za 3+kk 18 tisíc zaplatíte těžko...
Musí vydělávat dva, a oba dobře. My jsme o tom onehdy vedli diskusi, při které začaly padat otázky, jestli si myslíme, že občany dělíme na dvě kategorie. Tak to podle mě není. I když budete mít menší možnosti, pořád vám nějaké zůstávají. Můžete jít za Prahu, ale budete muset každý den dojíždět.

Ale to je přesně to, proti čemu by měla Praha bojovat. Zároveň nezní úplně politicky korektně, že sestřičky a učitelky mají bydlet za Prahou.
To je jasné, že bychom takto neměli dělit. Faktem ale je, že se mění to, co tady dlouho fungovalo – že jste dosáhla na hypotéku a byt byl relativně dostupný. A mám velkou obavu, že se ty časy už nevrátí. Není to jen o vysoké poptávce odpovídající ekonomickému cyklu, která se ale potkala s malou nabídkou, protože drhnou povolovací procesy. Z mého pohledu tenhle vývoj trhu musel přijít s tím, jak Praha konverguje k západním městům. Praha je stále ještě krásné město k žití, každý cizinec vám to potvrdí. Tak proč by krásné místo k žití mělo stát výrazně méně než třeba Mnichov?

Jedno ze zásadních témat v Mnichově ale v posledních letech je nedostupné bydlení pro střední třídu…
Ano, a zajištění programu na dostupnost bydlení bude pražské téma příštích let. Tady já vnímám jedno velké riziko – aby se hledání řešení nezvrtlo v plošné dotace nebo do myšlenek, které se objevovaly třeba u sociálního bydlení, tedy že byty má město nebo obec masově vystavět. V minulosti tu převládl názor, že developeři jsou ti špatní, kteří jdou jen za ziskem, ale ono je za nimi také know-how, které se učili 20 let. Je nereálné, aby město dokázalo postavit byty ve stejných úsporách, efektivitě a kvalitě. Ani náhodou. A když se to teď začne učit, bude se to učit za peníze daňových poplatníků. Cestu vidím ve spolupráci s developery – vytvořit jim podmínky, aby oni byty postavili a město jim je potom nějakým způsobem, ať už daňovými úlevami nebo nastavenými programy, kompenzovalo.

V zahraničí existuje povinnost developerů odvádět třeba deset procent z projektu městu…
Nebo je potom pronajímají developeři za regulovaný nájem a město jim to kompenzuje daňovými slevami. Tím zajistíte efektivní výstavbu a trošku zlepšíte dostupnost. Zajímavý model mají v Londýně. Stát tam přes developery dotuje část ceny bytu a umožňuje tak kupujícímu kombinovat nákup části bytu a nájem jeho zbytku. Tím se de facto chová jako klasický investor, participuje na nákupu bytu. V případě, že se kupující následně rozhodne dokoupit zbývající podíl na bytu za tržní cenu, dochází k vrácení dotací.

A jiný model?
Alfa a omega systému je, nastavit ho tak, aby řešil potřebu, ale aby neohýbal a nedeformoval trh. Nesmí být výhodnější dotace či veřejná podpora, než se postarat sám o sebe. S každým takovým statkem se začne kšeftovat. Všechno tady už bylo, vzpomeňme jen třeba na levnou privatizaci bytů. To je opravdu úkol, který musí uchopit někdo hodně rozumně. Na druhou stranu modely existují, měli bychom si udělat benchmark napříč západními městy, a zkusit z nich vytáhnout to nejlepší. Stačí nám dobře opisovat, nemusíme nic vymýšlet.

Teď se medializoval nápad radnice vykoupit od developerů nějaké pozemky, kde by město postavilo svoje sociální byty. Co si o tom myslíte?
Já jsem zase slyšel návrh, aby se město více angažovalo v developmentu, v přípravě pozemků a tím pádem by mělo více pod kontrolou, co se kde postaví, urychlilo by přípravu a pak by prodávalo pozemky už s územním rozhodnutím. Jenže já si nejsem jistý, jestli by město dokázalo být efektivnější i v té přípravě, než jsou developeři. Já si myslím, že nedokázalo. Navíc zákony platí pro všechny stejně.

V Mnichově také zajistí město územní studii, sítě a pak teprve prodává pozemky developerům a ti mu vracejí byty…
Jenomže Mnichov nějaké svoje pozemky má. Navíc tam je spolupráce s developery zažitá desítky let. A funguje i na jakémsi neformálním principu. U nás se třeba skoro vůbec nevyužívají plánovací smlouvy, protože v nich každý vidí a priori korupční potenciál. Nejjednodušší cesta u nás opravdu vede v joint – ventures s existujícími velkými developery. Když dokáže město vytvořit program, dopředu řekne, co chce, nastaví pravidla, nechá je byty zrealizovat, odpadnou mu veškeré starosti. Budete se bavit „jen“ o té kompenzaci, která může být různými cestami.

Kdyby developeři u nás dostali jasná pravidla a jistotu, že projekt postaví v nějakém normálním čase, ne za deset let, třeba by taky rádi spolupracovali…
Co já vím, tak ano. Ona se stejně ta časová prodleva – v Praze trvá získat stavebním povolení v průměru kolem pěti let – promítá do nákladů a ceny jejich bytů.

Co by měla podle vás udělat Praha, aby nebyla tak paralyzovaná?
Myslím, že by stálo za to obnovit centrální stavební úřad pro větší developmenty. Poměrně rychle by šlo také dokončit územní studie alespoň pro nějaká velká rozvojová území typu Bubny nebo Žižkov. Nemůžeme čekat do roku 2023, než bude Metropolitní plán. Pokud by se podařilo na základě studií zrušit stavební uzávěry, ta území jsou tak velká, že by dokázala na pár let nabídku bytů saturovat. To by mohlo zastavit nebo aspoň výrazně zpomalit růst cen bytů, protože já si myslím, že už nikdy nepůjdou dolů, a pokud, tak jen krátkodobě. Zrychlení povolování není samospasitelné, trh je pod tlakem velmi silné poptávky, ale je to jedno z opatření, které by pomohlo. Teď se v Praze povoluje asi 3 700 bytů a muselo by se povolit více než 10 tisíc, abychom byli na stejné úrovni přístupu k povolování, jako mají srovnatelná města. Abychom na tom byli stejně jako Vídeň, museli bychom povolovat třikrát tolik.

Žádné komentáře:

Okomentovat