CENTRAL GROUP blog

9. 1. 2019

Investiční byty jsou sázka na jistotu. A hned tak se to nezmění

Přemýšlíte jak nejlépe zhodnotit svoje úspory v době, kdy úrokové sazby bank stoupají jen velmi pomalu a šnečím tempem se blíží k úrovni inflace? Nebo již myslíte na zadní kolečka a hledáte ideální způsob, jak se zajistit na stáří? V obou případech se zdá odpověď nasnadě – pořiďte si byt jako investici. V současné době snad ani nic lepšího vymyslet nejde a v dohledné době nás žádná změna zřejmě nečeká.




Říká se, že míra výnosu investice se rovná riziku, které musíte při investování podstoupit. Tato poučka samozřejmě platí vždy, ale někdy se souhrou různých okolností objeví výjimka. A tou jsou v dnešní době rezidenční nemovitosti v Praze. I zde samozřejmě existuje určitá míra rizika, ale kombinace několika faktorů ji výrazně snižuje.

Bytů je málo a moc jich nepřibude

Prvním z nich je dlouhodobý až zoufalý nedostatek bytů v české metropoli. Tento tristní stav nabývá v některých obdobích až komických rozměrů. V Praze o nových stavbách rozhoduje celkem 22 stavebních úřadů. A například loni v říjnu žádný z nich nepovolil stavbu ani jednoho nového bytu v bytovém domě. A jen ve třech měsících loňského roku se stavebním úřadům podařilo překročit hranici stovky povolených bytů.

Za rok 2018 tak úředníci podle odhadů povolili zhruba 2 200 nových bytů. A to je pro Prahu, který by ročně potřebovala minimálně 6 000 (ideálně ale 10 000) nových bytů, strašně málo. Takto vytvořený nedostatek přirozeně tlačí ceny bytů vzhůru. Hodnota nemovitostí roste napříč celou Českou republikou, ale nejmarkantnější je kvůli chybějícím novým bytům a přílivu nových obyvatel do Prahy. Například za poslední tři roky se cena nových bytů v metropoli zvýšila zhruba o 60 procent a v posledním čtvrtletí loňského roku překročila u nového bytu průměrná cena za metr čtvereční hranici 100 000 korun.



Graf ukazuje kumulovaný rozdíl v požadované úrovni objemu
nových bytů a zahájených bytů v Praze
Zdroj: ČSÚ a výpočty Central Group

Úroky se stále drží nízko

Druhým faktorem, který z nákupu rezidenční nemovitosti dělá ideální investici, je situace na finančním trhu. Kombinace nízkých úrokových sazeb a i přes několikáté zpřísnění podmínek stále velmi dostupného hypotečního úvěru umožňuje investovat do budoucnosti i peníze, které zatím nemáte.

Česká národní banka zvýšila základní úrokovou sazbu poprvé od roku 2008 teprve na počátku srpna roku 2017. Více než 5 let tak držela dvoutýdenní reposazbu, od které se odvíjejí komerční úvěry, na technické nule (0,05 procenta). V letošním roce ČNB zvýšila sazby již pětkrát, ale klíčová sazba stále zůstává na velmi příjemných 1,75 procentech.

Tedy stále pohodlně pod tempem inflace, která se poslední půl rok pohybuje nad 2 procenty. Na 2,5 procenta, kdy začne být reálné, že by úroky mohly překročit míru inflace a přestaly by ujídat z nejen z ušetřených, ale i konzervativně investovaných peněz, by se měla tato klíčová sazba dostat až někdy koncem roku 2020.

Hypotéky jsou tak stále k mání za poměrně levných podmínek a to i přesto, že se ČNB snaží ochladit realitní trh postupným zpřísňováním podmínek pro jejich poskytování. Návratnost investice do nemovitosti pořízení s pomocí hypotéky je tak díky pokračujícímu nedostatku bytů v Praze stále velmi dobrá. Navíc pokud budete potřebovat z investice vycouvat dříve, než jste předpokládali, není v dnešní době problém prodat i byt zatížený hypotékou.


Zdroj: 2012-2016 Trigema, od roku 2017 společné analýzy Trigema,
Skanska Reality a Central Group


Nájemníků je dost a přibývají

Posledním, ne však nejméně významným, faktorem je situace na trhu s nájemním bydlením. Málo nově zahájených i dokončovaných bytů přirozeně tlačí vzhůru nejen ceny nemovitostí, ale i ceny nájemného. Podle dat developerské společnosti Trigema se průměrné nájemné bez poplatků v Praze ve třetím čtvrtletí loňského roku meziročně zvýšilo o 8,5 procenta na 345 korun za metr čtvereční. Za poslední dva roky přitom stouplo téměř o čtvrtinu. Zpřísnění podmínek pro poskytnutí hypotečního úvěru zase nahání neúspěšné žadatele do nájmu.

Navíc je podle odhadu hráčů na realitním trhu nyní na jeden byt v průměru třicet zájemců a brzy jich bude dokonce dvakrát tolik. Pronajmout investiční byt za slušné peníze by tak neměl být velký problém. To vše dělá z nákupu bytů prakticky garantovanou investici s téměř jistým výnosem a snadnou ústupovou strategií.

Žádné komentáře:

Okomentovat