21. května 2019

Pět let bytové svobody je sakra málo aneb největším developerem byl Husák


Prvního dubna schválili pražští radní dokument s názvem Zkvalitnění systémů a procesů povolování nové výstavby v Praze: dostupnost bydlení. Ten, kdo se nenechá zmást aprílovým datem a odradit nepříliš sexy titulkem, se dozví zajímavé souvislosti toho, proč si dnes v metropoli nepořídí byt, jakkoliv třeba hodně dobře vydělává a má před sebou ničím nekalenou budoucnost. Svou šanci už propásl a jestli dostane další, na to mu bohužel žádný dokument neodpoví. Ačkoliv média přinášejí optimistické zprávy o tom, jak hospodářství a platy letí nahoru jako stádo splašených muflonů, paradoxně dobře už bylo – jediná doba, kdy se konjunktura potkala s normálně fungujícím bytovým trhem, nastala v letech 2003 až 2008. Ani v této době ovšem stavitelé bytů netrumfli největšího developera posledních dvou století – doktora Husáka.



Na masovou sídlištní výstavbu existují dva vyhraněné pohledy – jedni ji zatracují jako socialistický vřed, se kterým se budeme prát ještě desetiletí, druzí v ní dodnes rádi bydlí. Každopádně vyřešila bytovou krizi, která vyhřezla v šedesátých letech minulého století. Ekonomická situace pak dovolila státu začít masivně budovat unifikované paneláky až v sedmdesátých letech 20. století. V některých letech se dařilo v Praze postavit deset až 12 tisíc bytů – mimochodem zhruba stejný počet by byl potřeba stavět i dnes – a během 70. až 80. let se na sídliště podařilo přesunout více než 200 tisíc obyvatel. V té době se stěhovaly z nevyhovujících a vícegeneračních bytů na periferii prioritně mladé rodiny s dětmi a ten, kdo by hledal souvislost přednostních dekretů se skokovým nárůstem porodnosti nebude tak úplně vedle. Ne nadarmo má Husák svou generaci dětí a možná by nebylo od věci, aby se současní sociální inženýři inspirovali….



Trh začal fungovat


Ani Sametová revoluce však neznamenala konec státem řízených panelových orgií. Například sídliště Stodůlky nebo Černý Most byla dokončována už za kapitalismu. V polovině 90. let ale bytová výstavba klesla až na úroveň dvou tisíc bytů ročně (což ovšem není číslo, které by bylo na hony vzdáleno současnosti). Podmínky k tomu, aby se mohla rozeběhnout ve velkém výstavba už v režii soukromníků, kteří naplano převzali roli stavitelů, protože stát a města na bytovou výstavbu rezignovaly, přišly na rozdíl od většiny jiných oborů podnikání až v novém tisícletí. To už ale ve velkém běžela privatizace bytů. 

Podle studie společnosti KPMG město a městské části od roku 1992 „rozdaly“ občanům – voličům 160 tisíc bytů z více než 190 tisíc, které na ně stát převedl. Svou bytovou situaci tak každý rok ke spokojenosti vyřešilo v průměru 6500 domácností bez toho, aby musely vstoupit na trh. Ti, kdo štěstí v této loterii neměli, už ale – i když za úplně jiné ceny – měli možnost si byt koupit. Úroky z hypotéky klesly pod šest procent, banky dokázaly půjčit na větší část ceny, a tak začalo být financování bytů dostupné i pro normální smrtelníky. Díky deregulaci nájmů už také dával nákup bytu smysl – měsíční splátka byla „jen“ o zhruba dvacet až třicet procent vyšší. Čechům se tedy naplno otevřela možnost pořídit si vlastní bydlení, což je dodnes jakési národní specifikum. To, že láska Pražanů k vlastní cihle je opravdu silná, potvrdil i výzkum veřejného mínění, který si zadalo Sdružení pro architekturu a rozvoj u agentury Ipsos. Z oslovené tisícovky obyvatel metropole preferuje vlastnické bydlení 90 procent lidí. Důvodem je zejména jistota, kterou poskytuje, a také to, že ve stáří odpadají finanční starosti spojené s nájmem.

S tím, jak klesaly úroky u hypoték, rostl zájem a výstavba. V letech 2005 až 2008 dostalo stavební povolení kolem osmi tisíc bytů každý rok. Roky 2003 až 2008 lze pak označit za jediné období, kdy bytový trh fungoval relativně stabilně na základě poptávky a nabídky, aniž by do něj někdo výrazně uměle zasahoval. V té době „kdo chtěl, stavěl a kdo chtěl, kupoval“. Zlom přišel s ekonomickou krizí v roce 2009, kdy developeři projekty zmrazili. Z těch potom trh těžil až do roku 2015. Ještě v roce 2008 byla „zásoba“ povolených bytů, které nebyly postaveny, větší než 13 tisícovek. Ta se ale v době opětovného nástupu konjunktury po roce 2012 vyčerpala, nová se jaksi nevytvořila a trh už se do rovnovážné polohy nevrátil.

Nahoru, dolů…


S tím, jak se začalo dařit a lidé zase začali věřit v budoucnost, celkem přirozeně začala růst poptávka živená ještě fenoménem investičních bytů, AirBnb či vnitřní migrací. Ovšem nikoliv už nabídka. Neustálé změny stavebního zákona směrem k legislativní pasti a nárůst nedůvěry ve společnosti vyústil v paralýzu stavebních úřadů, které v posledních letech povolují kolem tří tisícovek bytů ročně, ačkoliv developeři jich mají v přípravě desítky tisíc. Důsledek je všeobecně známý – skokový růst cen, které se s přelomem letošního roku překulily přes magickou hranici sto tisíc korun za metr čtvereční. Ceny nemovitostí ovšem vyděsily i centrální bankéře, kteří v panice z přehřívajícího se trhu zregulovali poskytování hypoték – nedosáhne na ně zhruba třetina klientů - aby pak pod palbou kritiky, že znemožňují lidem bydlet, začali vymýšlet nelogické výjimky, například pro mladé do 36. let. Ono totiž nejde jen o to, že si lidé nemůžou byt koupit, ale vzhledem k historickým souvislostem nemají ani alternativu dostupného nájemního bydlení. Ceny činží se celkem pochopitelně vydaly také směrem ke hvězdám, a protože se město svých bytů v privatizaci zbavilo, nemá žádný nástroj, jak je uzemnit.

Pět let normálního fungování bytového trhu z celé porevoluční éry zkrátka nestačilo. A tak tu máme opět krizi bydlení, ale už ne žádné politbyro, které by v zájmu obecného blaha začalo sekat byty hlava nehlava jako Baťa cvičky. Naštěstí. Jenomže historie se opakuje. Když budeme hledat paralelu k 21. století, pro zhruba 200 tisíc obyvatel, které za socialismu přestěhoval stát v 70. a 80. letech na sídliště, budou chybět byty v roce 2030, pokud se nepodaří v metropoli nastartovat výstavbu. A když se i komunisté báli masy v bytové nouzi, neměli by se začít bát současní politici? Další lidové moudro praví, že na smetišti dějin skončí ti, kteří se z historie nepoučili. Dnes ale mají lidé jiné možnosti než za socialismu s ostnatým drátem – tedy zejména ti mladí a schopnější – a mohou naši metropoli vyměnit za jinou. Praha pak přijde nejen o mozky, ale i svou unikátní sociální prostupnost – stane se městem jen pro bohaté a ty na sociálních dávkách. Nezbývá tedy než si držet palce, aby ta příští „pětiletka bytové svobody“ nepřišla příliš pozdě.

Žádné komentáře:

Okomentovat